Un mutuo è un evento di non poco conto per chi lo contrae, che si tratti di una coppia, una famiglia o un professionista; nella maggior parte dei casi, si arriva a questa risoluzione per avere la liquidità necessaria all’acquisto di una casa, generalmente la prima.
È importante prendersi del tempo per scegliere il finanziamento più conveniente e adatto alle nostre esigenze e internet viene in nostro aiuto: si può ad esempio effettuare in modo semplice il calcolo del mutuo online su facile.it. Se il fattore di cui si tiene maggiormente di conto per valutare di stipulare un mutuo è il valore dell’immobile da acquistare, ci sono molti altri elementi che spesso passano in secondo piano, ma che sommati insieme costituiscono una spesa aggiuntiva notevole. In questa breve guida vediamo insieme i più importanti, dividendoli fra costi legati al momento di concessione ed erogazione del mutuo e costi inerenti il periodo di ammortamento.
Costi di concessione ed erogazione del mutuo
Le spese accessorie legate a questa fase iniziale sono sostanzialmente cinque. Cominciamo con le spese di istruttoria: si tratta dei costi di apertura della pratica, richiesti dalla banca per studiare la domanda di mutuo e avviare tutti gli accertamenti volti a decretare se il finanziamento debba essere concesso oppure no. Il calcolo per l’ammontare delle spese di istruttoria è a discrezione di ogni istituto di credito: alcune stabiliscono un costo fisso, altre lo calcolano in percentuale all’importo del finanziamento e altre ancora scelgono di non applicare tali spese.
La seconda spesa accessoria legata all’accensione del mutuo è quella legata alla perizia, eseguita da un tecnico (normalmente fornito dalla banca stessa) per accertare il valore dell’immobile e l’assenza di problemi o irregolarità. Nella maggior parte dei casi, la somma da pagare per la perizia ammonta a circa 300/350 euro.
Naturalmente, per stipulare il contratto di mutuo (come per molti altri documenti ufficiali) è necessaria la presenza di un notaio, il cui costo può differire da un professionista all’altro. Nella somma indicata dal notaio è inoltre compreso il costo per l’atto di iscrizione all’ipoteca.
In occasione dell’erogazione di un finanziamento, sono previste delle imposte su di esso, dato che figura come entrata per il richiedente. Normalmente tali imposte comprendono l’imposta di bollo, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e gli oneri di concessione governativa. Dal 2013 è invece possibile scegliere di far applicare un’imposta sostitutiva; sarà sufficiente che la banca e il richiedente dichiarino tale preferenza al momento della stipula del contratto. Qualsiasi modalità si scelga, le imposte variano a seconda che l’immobile da acquistare sia considerato prima casa, seconda casa o immobile commerciale.
Gli ultimi costi di questa categoria da considerare sono le spese assicurative: per procedere con la concessione del mutuo, infatti, la banca richiede che l’immobile sia coperto da un’assicurazione incendio e scoppio, in modo da tutelarsi in caso di eventi distruttivi come incendi, esplosioni (ad esempio delle bombole del gas) o fulmini. In questo caso, i costi si calcolano normalmente in percentuale rispetto al valore dell’immobile da assicurare.
Costi legati alla fase di ammortamento
Una volta avviato il mutuo, ci sono altri costi da considerare dilazionati su tutto il periodo di ammortamento; molti di essi però, al contrario di quelli per l’avvio della pratica, sono a discrezione dell’istituto di credito o del mutuatario (accettando alcune condizioni).
I costi principali di questa fase sono gli interessi passivi: la somma da pagare dipende dai tassi di interesse definiti in fase di stipula del contratto e si aggiunge alla quota capitale per formare la rata mensile.
Oltre a questi, possono sussistere altre spese, che non sono tuttavia obbligatorie; di solito ammontano a una piccola somma (fino a poche decine di euro), che però naturalmente diventa una cifra da tenere in conto se consideriamo che si moltiplica per tutto il tempo di ammortamento del mutuo (che spesso si prolunga per almeno un decennio). Tra queste spese, ricordiamo le commissioni sull’incasso delle rate (che la banca può decidere di prelevare mensilmente oppure in un’unica soluzione all’avvio del mutuo), le spese annuali di gestione della pratica e infine le spese per l’invio delle comunicazioni cartacee da parte della banca, evitabili richiedendo l’inoltro tramite email.
