Guida alle locazioni brevi: novità su cedolare secca e intermediari

Questo post del blog esamina la tassazione degli affitti brevi in Italia, come descritto nella “Guida alle locazioni brevi, novità su cedolare e intermediari” pubblicata su FiscoOggi.it ad agosto 2024 e nella “Guida Fiscale alle Locazioni Brevi” dell’Agenzia delle Entrate (agosto 2024).

Cosa sono le locazioni brevi?

Le locazioni brevi sono definite come contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Questa disciplina si applica sia ai contratti stipulati direttamente tra proprietario e locatario, sia a quelli conclusi tramite intermediari immobiliari o portali online. È importante sottolineare che entrambe le parti coinvolte nel contratto di locazione breve devono agire al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, escludendo quindi i contratti stipulati da aziende, anche se non in modo abituale.

Quali contratti di locazione breve sono ammessi?

• La durata del contratto non deve superare i 30 giorni.
• L’immobile deve essere situato in Italia e classificato come abitativo nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati).
• Sono inclusi anche contratti di sublocazione, contratti di concessione in godimento oneroso da parte del comodatario e locazioni di singole stanze di un’abitazione, purché la durata non superi i 30 giorni.
• Possono essere inclusi servizi accessori come fornitura di biancheria, pulizia dei locali, Wi-Fi e utilizzo delle utenze telefoniche.
• Non sono ammessi contratti che includono prestazioni aggiuntive come colazione, somministrazione di alimenti e bevande, noleggio auto, guide turistiche o interpreti, in quanto configurerebbero un’attività d’impresa.

La cedolare secca per le locazioni brevi

Il proprietario può scegliere di tassare i redditi derivanti dalle locazioni brevi con la cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo (in caso di registrazione volontaria del contratto). Dal 1° gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca per le locazioni brevi è del 26%, ma si riduce al 21% se il proprietario, nella sua dichiarazione dei redditi, sceglie di applicare tale aliquota ridotta ai redditi derivanti da una sola unità immobiliare. La base imponibile è costituita dall’intero canone di locazione, senza alcuna deduzione, e include eventuali corrispettivi per servizi accessori. Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare la base imponibile solo se sostenute direttamente dal conduttore o riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Come si sceglie il regime della cedolare secca?

Il locatore può scegliere il regime della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi. La scelta può essere fatta per ogni singolo contratto; tuttavia, se si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’opzione esercitata per il primo contratto si applica anche ai successivi.

Effetti della cedolare secca sul reddito

Il reddito soggetto a cedolare secca, pur non concorrendo alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef e addizionali (per la parte relativa al reddito fondiario), va comunque considerato nel calcolo di:

• La condizione di familiare a carico e la misura di detrazioni e deduzioni.
• Le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni collegate al reddito e quelle per canoni di locazione.
• La spettanza o la misura di benefici (fiscali e non) collegati al reddito, come l’ISEE.

Le regole per gli intermediari

Gli intermediari immobiliari che intervengono nella stipula di contratti di locazione breve hanno l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del contratto entro il 30 giugno dell’anno successivo alla conclusione del contratto.

Quali dati vanno comunicati?

• Nome, cognome e codice fiscale del locatore.
• Durata del contratto.
• Indirizzo dell’immobile.
• Importo del corrispettivo lordo.

La ritenuta d’acconto

Se l’intermediario incassa il canone per conto del proprietario, deve anche operare una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi e versarla entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. La ritenuta si applica sull’intero importo versato dal conduttore, inclusa l’eventuale provvigione dovuta dal locatore all’intermediario, senza l’abbattimento forfettario del 5% previsto per il regime ordinario di tassazione. Non sono soggetti a ritenuta:

• Depositi cauzionali o penali.
• Provvigioni addebitate direttamente al conduttore o al locatore (se quest’ultimo non la riaddebita al conduttore).
• Pagamenti effettuati tramite carte di credito, di debito o prepagate, in quanto le società che offrono tali servizi agiscono come prestatori di servizi di pagamento e non come intermediari.

Intermediari non residenti

Gli intermediari non residenti in Italia devono attenersi a regole specifiche:

• Se hanno una stabile organizzazione in Italia, devono adempiere agli obblighi attraverso tale stabile organizzazione.
• I residenti in UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
• I residenti fuori dall’UE devono nominare un rappresentante fiscale in Italia. Nel caso in cui non nominino un rappresentante fiscale, si applica la responsabilità solidale dei soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo.

Sanzioni

Sono previste sanzioni per:

• Omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati del contratto: da 250 a 2.000 euro. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro 15 giorni dalla scadenza o se, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati.
• Mancata applicazione della ritenuta.

In conclusione

La normativa sulle locazioni brevi è in continua evoluzione. È importante rimanere aggiornati sulle ultime novità per evitare sanzioni e adempiere correttamente agli obblighi fiscali. Per ulteriori informazioni, consultare le fonti citate in questo post e la documentazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.