Credito d’imposta locazioni da ottobre a dicembre 2020: le novità

Già durante la prima fase dell’emergenza COVID-19 l Governo aveva previsto come misura di sostegno all’economia un credito di imposta per le locazioni commerciali. Con i Decreti Ristori è stato previsto un nuovo credito d’imposta sui canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo.

Il credito rivisitato con i Decreti “Ristori” e “Ristori bis” spetta:

• alle imprese operanti nei settori riportati nella tabella di cui all’Allegato 1 al DL 137/2020 “ristori” che individua, mediante i codici ATECO, le attività che hanno subito limitazioni ad opera del DPCM 24 ottobre 2020;
• alle imprese operanti nei settori riportati nell’Allegato 2 al DL 149/2020 “Ristori-bis” che individua, mediante i codici ATECO, le attività che hanno subito limitazioni ad opera del DPCM 3 novembre 2020;
• alle imprese che svolgono le attività di Agenzia di viaggio o tour operator (codici ATECO 79.1, 79.11, 79.12), che abbiano la sede operativa nelle cosiddette “zone rosse” individuate a norma dell’art. 3 del DPCM 3.11.2020;

Il credito d’imposta viene concesso indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo di imposta precedente ma resta necessario il calo del fatturato (fatti salvi i soggetti esonerati), con riferimento a ciascuno dei mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020.

Chi ha diritto al Credito di imposta per le Locazioni

Nella versione originaria potevano beneficiare dell’agevolazione i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione (inclusi i soggetti in regime forfetario, nonché imprenditori e imprese agricole, anche ove determinino il reddito su base catastale) e gli enti non commerciali, compresi gli enti del Terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.

Nella versione prevista dai suddetti “Decreti Ristori”, i soggetti interessati sono esclusivamente quelli sopra menzionati.

Le condizioni per accedere al credito di imposta locazioni

A seguito dei vari chiarimenti da parte dell’agenzia delle entrate e limitando l’analisi alle sole categorie economiche interessate dal bonus per i mesi di ottobre, novembre e dicembre, possono rientrare nell’oggetto del contratto di locazione, e quindi ottenere il credito d’imposta gli immobili ed anche i terreni a uso non abitativo, non rilevando la categoria catastale destinati allo svolgimento dell’attività del soggetto interessato.

In presenza delle altre condizioni, il bonus può, quindi, spettare anche per la locazione di immobili abitativi accatastati in categoria catastale A), purché destinati alle attività indicate dalla norma.

Come ad esempio, nel caso di immobili che, sebbene accatastati come abitativi, siano utilizzati per lo svolgimento di attività commerciali o nel caso di immobile locato ad uso abitativo che sia strumentale all’attività di Bed and Breakfast svolta in via imprenditoriale.

Il credito può spettare anche per immobili non accatastati nè accatastabili.

A quanto ammonta il credito di imposta per le locazioni

Il credito spetta nella misura del 60 per cento dell’ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo a condizione che il beneficiario abbia subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi nel mese di riferimento di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

Tale condizione non opera per i soggetti che hanno iniziato l’attività a partire dall’1° gennaio 2019, nonché per i soggetti che hanno il domicilio fiscale o la sede operativa nel territorio di comuni colpiti da eventi calamitosi con stato di emergenza già in vigore alla data di dichiarazione dello stato di emergenza da Covid-19.

Da segnalare che, nella nuova edizione, per fruire del bonus scompare la condizione del non superamento del limite di 5 milioni di euro di ricavi nell’anno 2019.

Il credito d’imposta spetta nella misura del 30 per cento dei relativi canoni, in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

Alle imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi e compensi superiori a 5 milioni di euro nel 2019, in presenza delle altre condizioni, il credito spetta nella misura “ridotta” del 20% o 10% .

Pagamento del canone necessario

L’agevolazione può essere utilizzata “successivamente all’avvenuto pagamento dei canoni”, il che equivale a dire che il canone deve essere stato pagato. Inoltre è stato chiarito che può spettare:

1. per canoni pagati in anticipo, anche nel 2019;
2. per canoni che siano stati sospesi e/o pagati in ritardo.

Per quali mesi spetta

Come già anticipato, con il decreto ristori e ristori bis, il credito d’imposta è commisurato “all’importo versato nel periodo d’imposta 2020” con riferimento ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020:

Come utilizzare il credito di imposta per le locazioni

Il credito d’imposta può essere:

1. utilizzato in compensazione nel modello F24 utilizzando il codice tributo “6920” e esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, successivamente all’avvenuto pagamento del canone;
2. utilizzato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa;
3. ceduto, anche parzialmente, ad altri soggetti, compresi istituti di credito o il locatore stesso.

La cessione a terzi del credito di imposta

In caso di cessione a terzi, il beneficiario dovrà inviare, utilizzando esclusivamente le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, una comunicazione dell’avvenuta cessione entro il 31 dicembre 2021 a pena d’inammissibilità.

La comunicazione deve contenere oltre ai dati anagrafici del cedente e del cessionario o dei cessionari, specificando l’importo del credito ceduto a ciascuno di essi, anche i dati utili ad identificare la tipologia del credito d’imposta ceduto, l’ammontare del credito d’imposta maturato e di quello ceduto, gli estremi di registrazione del contratto in relazione al quale è maturato il credito d’imposta, la data in cui è avvenuta la cessione del credito.

Fatto questo adempimento, il cessionario utilizza il credito d’imposta con le stesse modalità con le quali sarebbero stati utilizzati dal soggetto cedente.

Attenzione: è da ricordare che la quota dei crediti d’imposta ceduti non utilizzata entro il 31 dicembre dell’anno in cui è stata comunicata la cessione non può essere utilizzata negli anni successivi, né richiesta a rimborso ovvero ulteriormente ceduta. Pertanto si corre il rischio di perderla.

Trattamento fiscale del credito di imposta Locazioni

È  utile evidenziare che il credito d’imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini IRAP.

Inoltre non è cumulabile con il credito d’imposta botteghe e negozi ex art. 65 del DL 18/2020 “in relazione alle medesime spese sostenute”.