Interessi Passivi Mutuo per Abitazione Principale

L’art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR stabilisce che in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto e delle sue pertinenze.

L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo, ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

La detrazione spetta solo se l’immobile continua ad essere utilizzato come abitazione principale.

 

Quando si perde la detrazione

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione (Circolare 20.06.2002 n. 55, risposta 1 e Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.3.1).

Il contribuente che ha acquistato dall’impresa o tramite una cooperativa edilizia un immobile perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferirvi la propria residenza entro 12 mesi, anche se la causa è imputabile al Comune a seguito, ad esempio, dei ritardi nella concessione dell’abitabilità (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.5).

Nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, in quanto inagibile totalmente o parzialmente a causa di un evento sismico, la variazione della dimora dipendente da cause di forza maggiore non pregiudica la fruizione della detrazione per gli interessi passivi ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR, a condizione che le rate del mutuo siano pagate e tale onere rimanga effettivamente a carico del contribuente (Circolare 21.05.2014 n. 11, risposta 3.3).

 

Non si perde comunque il diritto alla detrazione nei seguenti casi:

• trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro: la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (Circolare 15.05.1997 n. 137, risposta 2.2.2); ciò anche in caso di trasferimento in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro. Tale deroga non trova più applicazione a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui vengono meno le predette esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale (Circolare 23.04.2010 n. 21, risposta 4.5). Allo stesso modo il diritto alla detrazione non si perde in caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro, avvenuto dopo l’acquisto. Tutto ciò nel presupposto che siano rispettate tutte le condizioni previste dall’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, che permangano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale e che il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza. La detrazione non si perde neanche se l’immobile viene locato (Circolare 20.04.2015 n. 17, risposta 4.5).
• ricovero in istituti di ricovero o sanitari: non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l’immobile non venga locato.
• Forze armate e Forze di polizia: al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è contratto per l’acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale, essendo sufficiente che l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà. Tale personale, infatti, non può beneficiare della detrazione degli interessi passivi se al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare per la quale intende fruire della norma agevolativa è già proprietario, anche pro-quota, di un altro immobile, a nulla rilevando che su quest’ultimo gravi un diritto reale di godimento (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.6). Considerato, tuttavia, che la specifica agevolazione prevista per questi contribuenti è da ritenersi aggiuntiva rispetto a quella prevista dall’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR, il dipendente delle Forze armate o di polizia, proprietario di un’altra unità abitativa, potrà, comunque, fruire, al pari della generalità dei contribuenti, della detrazione degli interessi passivi, in relazione al mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale, propria o dei propri familiari, nel rispetto naturalmente delle condizioni previste dalla norma. Pertanto, non perdono il diritto alla detrazione nel caso in cui, ad esempio, acquistino l’immobile da adibire ad abitazione principale e si trasferiscano successivamente per motivi di lavoro.

 

Condizioni per la detrazione e data mutuo

Condizioni e limiti diversi sono previsti a seconda della data di stipula del mutuo, in particolare:

• per i mutui stipulati dal 01.01.2001 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.6);
• per i mutui stipulati dal 01.01.1994 fino al 31.12.2000 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo; fa eccezione il caso in cui al 31 dicembre 2000 non fosse già decorso il termine semestrale (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.3.2). In particolare, per i mutui stipulati nel corso dell’anno 2000, se alla data del 1° gennaio 2001 era già decorso il termine semestrale per adibire l’immobile ad abitazione principale il contribuente ha diritto alla detrazione solo se ha adibito l’immobile ad abitazione principale entro sei mesi dalla data dell’acquisto. Se, invece, a tale data il termine semestrale risultava pendente per fruire della detrazione il contribuente ha potuto beneficiare del più ampio termine annuale (12 mesi) – e non sei mesi come nella previgente normativa – per adibire l’immobile a propria abitazione principale;
• per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994;
• per i mutui stipulati anteriormente al 1993 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. In questo caso, se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro) a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di euro 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo (Circolare 3.05.1996 n. 108, risposta 2.3.3) e deve essere indicato con il codice 8 nei righi da E8 aE10.

 

Condizioni per fruire della detrazione interessi passivi sul mutuo

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposte 2.3 e 2.5); il requisito congiunto di “acquirente e mutuatario” è pertanto sempre necessario, tranne che nell’ipotesi di mutui contratti anteriormente all’anno 1991 per i quali è previsto che la detrazione degli interessi passivi spetta anche ai soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.6).

 

La detrazione spetta soltanto al soggetto che dall’atto di acquisto risulti essere “proprietario” o “nudo proprietario”, al verificarsi di tutti i requisiti richiesti, e non spetta mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista la proprietà dell’unità immobiliare (Circolare 3.05.1996 n. 108, risposta 2.3.1, Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.7).

 

La detrazione spetta anche se l’immobile su cui risulta iscritta l’ipoteca non coincide con quello acquistato e adibito ad abitazione principale (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.4).

 

La detrazione spetta non soltanto per i mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale e delle pertinenze, ma anche in caso di acquisto di una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare. Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi ad un mutuo ipotecario acceso per l’acquisto di un’ulteriore unità immobiliare adiacente all’abitazione principale, finalizzata al suo ampliamento, sono detraibili insieme agli interessi passivi e agli oneri accessori relativi al precedente mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, nel limite complessivo di euro 4.000, purché anche il secondo mutuo sia stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e ciò risulti dal contratto di acquisto dell’immobile, dal contratto di mutuo o da altra documentazione rilasciata dalla banca. La detrazione può essere fruita solo dopo che sia stato realizzato l’accorpamento delle due unità immobiliari le quali devono risultare dalle visure catastali quale unica abitazione principale. La detrazione non compete, invece, nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell’abitazione principale (box, soffitta, cantina, ecc.) (Circolare 3.05.1996 n. 108, risposta 2.3.4).

 

Acquisto da cooperative o imprese costruttrici

La detrazione spetta anche per le somme pagate dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, relativi a mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.4).

Per definire quando il contribuente può far valere il diritto alla detrazione è necessario far riferimento al momento della delibera di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione in possesso e non al momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o a quello dell’acquisto (Circolare 1.06.1999 n. 122, risposta 1.2.2). In questi casi il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato attraverso la documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo.

 

Definizione di abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. La circostanza di aver adibito l’immobile ad abitazione principale, nel rispetto dei termini di legge ai fini della detrazione degli interessi passivi derivanti da contratto di mutuo, attiene alla sussistenza dei requisiti soggettivi idonei alla fruizione delle detrazioni, che i CAF o i professionisti abilitati acquisiscono dalla dichiarazione del contribuente e della quale non sono responsabili (Circolare 23.03.2015 n. 11/E, risposta 7.4).

La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado: art. 5, co. 5 del TUIR) – (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.2).

La disposizione relativa ai familiari trova applicazione a decorrere dal 2001, ma vale anche per i mutui in essere stipulati precedentemente, purché l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del contribuente o di un familiare entro un anno dall’acquisto e l’acquisto dell’unità immobiliare sia stato effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipula del contratto di mutuo (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.2). Se il contribuente contrae un mutuo per l’acquisto di un immobile adibito a propria abitazione principale e un mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione di un familiare, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati in corrispondenza dell’immobile adibito a propria abitazione (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.4).

Nel caso di separazione legale rientra tra i familiari anche il coniuge separato, finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.3.3).

Dopo il divorzio, considerato che l’ex coniuge non può più essere considerato un familiare, il beneficio spetta solo se nell’immobile, gravato da mutuo, risiedano familiari diversi dall’ex coniuge quali, ad esempio, i figli (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.2).

 

Limiti di detraibilità

La detrazione spetta su un importo massimo di euro 4.000. Per i contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 1993, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Tale importo deve essere ripartito in parti uguali tra i mutuatari, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale, il coniuge che sostiene interamente la spesa, può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.1).

 

Interessi Passivi Mutuo Cointestato

Nel caso in cui due coniugi cointestatari di un mutuo acquistino l’immobile adibito ad abitazione principale e, successivamente, un coniuge ceda all’altro la propria quota di proprietà, il coniuge donatario continua a fruire della detrazione degli interessi derivanti dal mutuo cointestato calcolata su di un ammontare massimo di euro 2.000. Se nello stesso anno il coniuge cedente acquista una nuova abitazione e stipula, quale unico intestatario, un mutuo, potrà continuare a fruire, per il periodo di tempo in cui era oltre che mutuatario anche comproprietario dell’immobile donato, della detrazione per gli interessi passivi, per la parte rimasta a suo carico (50 per cento), nonché, ricorrendone ogni altro presupposto di legge, della detrazione delle spese ammesse per il secondo mutuo per un importo complessivo annuo non superiore al limite massimo di euro 4.000 (Circolare 1.07.2010 n. 39, risposta 1.2).

Mutui stipulati anteriormente al 1993

Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 4.000 per ciascun intestatario del mutuo e non è possibile fruire della detrazione per la quota di mutuo del coniuge a carico (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.6).

 

Estinzione e rinegoziazione del mutuo

Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto dell’abitazione e quella di stipula del mutuo se l’originario contratto di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa. Ciò vale anche nel caso di surroga per volontà del debitore, c.d. “portabilità del mutuo”, prevista dall’art. 8 del DL n. 7 del 2007 (convertito con modificazioni dalla legge n. 40 del 2007). In particolare, il comma 4 di tale articolo ha previsto il mantenimento dei benefici fiscali nel caso di surroga nel rapporto di mutuo per volontà dello stesso debitore.

 

Il diritto alla detrazione è, tuttavia, commisurato ad un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del mutuo estinto, maggiorata delle spese ed oneri correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo (Risoluzione 14.11.2007 n. 328).

 

In caso di estinzione di un mutuo intestato ad entrambi i coniugi e successiva stipula di un nuovo mutuo intestato ad uno solo di essi, quest’ultimo ha diritto alla detrazione degli interessi corrisposti in relazione al nuovo contratto, rispettando tutti gli altri limiti e condizioni previsti dalla norma (Risoluzione 21.02.2008 n. 57). Specularmente, entrambi i coniugi possono fruire della detrazione sugli interessi passivi se il contratto di mutuo intestato dapprima ad un solo coniuge è sostituito con un mutuo intestato ad entrambi. La detrazione compete esclusivamente per gli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo e nel limite complessivo di euro 4.000 per entrambi i coniugi (Circolare 23.04.2010 n. 21, risposta 4.4).

 

Anche in caso di rinegoziazione di un mutuo contratto per l’acquisto della abitazione principale, il diritto alla detrazione degli interessi compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale (incrementata delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso, rivalutati al cambio del giorno in cui avviene la conversione nonché degli oneri susseguenti all’estinzione anticipata della provvista in valuta estera) da rimborsare alla data di rinegoziazione del predetto contratto. Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rinegoziazione avviene, anziché con il contraente originario, tra la banca e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo.

Per determinare la percentuale (X) sulla quale è possibile fruire della detrazione sugli interessi passivi in caso di estinzione e rinegoziazione è possibile adottare la seguente formula:

 

X = 100 x (quota residua primo mutuo + oneri correlati) / importo del secondo mutuo

 

Limiti di detraibilità in caso di mutuo eccedente il costo di acquisto dell’immobile

In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, la detrazione spetta limitatamente alla quota di mutuo riferibile al costo dell’immobile riportato nel rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati (Circolare 20.04.2005 n.15, risposta 4.1).

 

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula:

 

(costo di acquisto dell’immobile + oneri correlati) x interessi pagati /capitale dato a mutuo

 

Esempi:
1° esempio
Valore immobile (da atto di compravendita)	euro	100.000
Importo mutuo	euro 150.000
Formula
100.000*100 / 150.000 = 66,67%
Importo interessi passivi pagati nell’anno 3.000
Importo detraibile 3.000 * 66,67% = 2.000
2° esempio
Valore immobile (da atto di compravendita)	euro	100.000
+ oneri accessori	euro	10.200

 

(5.000 per fattura notaio atto di acquisto + 5.000 fattura notaio atto di mutuo + 200 imp. sostitutiva)

 

Totale valore immobile                                                             euro 110.200

 

Importo mutuo                                                                             euro 150.000

 

Formula

 

110.200*100 / 150.000 = 73,47% (percentuale da applicare agli interessi passivi per tutta la durata del mutuo)

 

Importo interessi passivi pagati nell’anno 3.000 Importo detraibile 3.000 *73,47% = 2.204

 

3° esempio
Valore immobile (da atto di compravendita)	euro	100.000
Importo mutuo	euro	150.000

 

Formula

100.000*100 / 150.000 = 66,67%

 

Importo interessi passivi pagati nell’anno 5.000

 

Importo detraibile 5.000 *66,67% = 3.333

Attenzione: il confronto va fatto tra l’importo complessivo del mutuo e l’intero costo di acquisizione dell’immobile.

 

Oneri da includere nella detrazione

Ai fini dell’applicazione della formula, tra le spese e gli oneri accessori connessi all’acquisto, sebbene non tutti rientranti tra quelli detraibili, rientrano ad esempio (Circolare 31.05.2005 n. 26, risposta 3):

• l’onorario del notaio per l’acquisto dell’immobile (Risoluzione 23.09.2005 n. 128);
• l’onorario del notaio per la stipula del mutuo;
• le spese di mediazione;
• le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali;
• l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca;
• l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
• le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare e quelle sostenute in caso di acquisto effettuato nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale.

 

Nel caso di unico mutuatario al 100 per cento e proprietà dell’immobile divisa tra lo stesso mutuatario e altro comproprietario al 50 per cento ciascuno, l’importo del capitale dato a mutuo, da indicare al denominatore della formula, sarà uguale all’intero importo del mutuo, e il costo di acquisizione dell’immobile, da indicare al numeratore della formula, sarà uguale all’intero costo sostenuto per l’acquisto (e non al 50 per cento di tale costo) (Circolare 18.05.2006 n. 17, risposta 7).

 

Attenzione: in caso di due mutuatari comproprietari dell’immobile (40 per cento l’uno e 60 per cento l’altro), l’importo complessivo del mutuo si confronterà con il costo complessivo dell’immobile e gli interessi saranno suddivisi, nei limiti della norma, se non diversamente riportato nel contratto di mutuo, al 50 per cento ciascuno. Ai fini della detrazione degli interessi, non rileva infatti la percentuale di proprietà dell’immobile.

Il nudo proprietario che ha contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di una unità immobiliare concedendone l’usufrutto al figlio può calcolare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati, rapportati all’intero valore dell’immobile, sempreché risultino soddisfatte le altre condizioni richieste dalla legge (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.5).

Devono essere comprese nell’importo anche le spese indicate nella CU 2017 (punti da 341 a 352) con il codice 7.

 

Morte del mutuatario

In linea generale, in caso di successione a causa di morte, la detrazione spetta agli eredi, compreso il coniuge superstite contitolare del contratto di mutuo, a condizione che provvedano a regolarizzare l’accollo del mutuo e, sempreché sussistano gli altri requisiti (Circolare 01.06.1999 n. 122, risposta 1.2.1). In assenza di modifiche contrattuali inerenti l’intestazione del mutuo continuano a essere debitori tutti gli eredi; tuttavia, l’eventuale pagamento dell’intera quota del mutuo da parte di un solo erede consente a questi la detrazione degli interessi nella misura massima consentita a condizione che tra gli eredi intervenga un accordo, nella forma della scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato o dell’atto pubblico, da cui risulti il soggetto che assume l’obbligo del pagamento dell’intero debito relativo al mutuo (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.4).

 

Accollo del mutuo

In caso di accollo di un mutuo stipulato dall’impresa costruttrice la detrazione spetta se ricorrono le condizioni previste dalle norme. In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipulazione del contratto di accollo del mutuo (Circolare 27.05.1994 n. 73, risposta 1.1.3).

Gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione legale per effetto dell’atto di trasferimento di diritti immobiliari in esecuzione di decreto di omologazione di separazione consensuale tra coniugi è diventato proprietario esclusivo dell’immobile e si è accollato, secondo lo schema del c.d. accollo interno, le residue rate di mutuo, ancorché non sia intervenuta alcuna modifica del contratto di mutuo che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi (quindi, anche se l’accollo del mutuo non ha rilevanza esterna) a condizione che:

• l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico (ad esempio nell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile) o in una scrittura privata autenticata;
• le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario anche per la quota riferita all’ex coniuge (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.1).

 

Nel caso in cui con la sentenza di separazione siano assegnati al marito l’unità immobiliare e relativa pertinenza precedentemente di proprietà dell’ex-moglie sui quali grava un mutuo ipotecario intestato a quest’ultima (detti immobili continuano ad essere l’abitazione principale dell’ex-moglie e dei figli) e qualora nella sentenza di separazione risulti in capo al marito, nuovo proprietario degli immobili, l’obbligo di assolvere il debito relativo al mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione, lo stesso può detrarre gli interessi, anche se il mutuo è intestato all’altro coniuge, sempreché nei suoi confronti ricorrano le condizioni previste dalla norma per fruire del beneficio, e che:

 

• l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata;
• le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge attuale proprietario. (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.2).

 

Motivazione del mutuo

In assenza della documentazione utile a comprovare che il mutuo sia stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale non può essere apposto il visto di conformità (Circolare 20.04.2005 n. 15). Tale documentazione è costituita:

• dal contratto di mutuo o da quello di acquisto dell’abitazione;
• da altra documentazione rilasciata dalla banca.

 

Se la motivazione non è contenuta nel contratto di compravendita ovvero nel contratto di mutuo e qualora anche la banca mutuante non sia in grado di rilasciare una espressa dichiarazione in cui sia attestata la motivazione del mutuo, il contribuente potrà ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000. In tal caso il soggetto che presta l’assistenza fiscale riconosce la detrazione degli interessi passivi sulla base della predetta autodichiarazione (Risoluzione 22.12.2006 n. 147 e Circolare 21.05.2014, n. 11, risposta 3.1).

Nell’ipotesi di mutui misti (ad esempio, mutui stipulati per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’abitazione principale) il contribuente, per distinguere la differente finalità e i relativi importi per non perdere la detrazione degli interessi, può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000 nella quale sia attestato quale somma sia imputabile all’acquisto dell’abitazione e quale alla ristrutturazione, conformemente a quanto previsto dalla Risoluzione 22.12.2006 n. 147. Sulla base di tale documento e in presenza delle altre condizioni previste dalla legge è possibile riconoscere la detrazione degli interessi per l’acquisto dell’abitazione (Circolare 13.05.2011 n. 20, risposta 1.3).

 

Acquisto di immobili oggetto di ristrutturazione

Se l’immobile acquistato è oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata da relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta solo dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, che comunque deve avvenire entro due anni dall’acquisto (Circolare 29.01.2001 n. 7, risposta 2.9).

E’ necessario, tuttavia, che oggetto di ristrutturazione sia un immobile già idoneo, prima dell’effettuazione dei lavori, ad essere adibito a dimora abituale. Qualora invece venisse acquistato un immobile allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato, può trovare eventualmente applicazione la detrazione degli interessi passivi derivanti da mutui contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, spettante ai sensi dell’art.15, comma 1-ter) del TUIR a cui è assimilabile la ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380 del 2001 (Risoluzione 09.01.2007 n.1).

Sarà possibile beneficiare della detrazione a partire dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale anche nel caso in cui la concessione edilizia o atto equivalente sia stato richiesto successivamente alla stipula del mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale e prima della variazione della residenza (Circolare 01.07.2010 n. 39, risposta 1.3).

 

Il rispetto del requisito temporale dei due anni può risultare (Circolare 20.04.2005 n.15, risposta 4.3):

• dai registri anagrafici;
• da una  autocertificazione  resa  ai  sensi  dell’art.  47  del  DPR    445  del  2000  (con  tale autocertificazione il contribuente può attestare, altresì, che dimora abitualmente in luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici).

Qualora non fosse possibile fissare la dimora abituale presso l’unità abitativa entro due anni dall’acquisto per cause imputabili al Comune che non provvede in tempo utile al rilascio delle abilitazioni amministrative richieste, si potrà comunque usufruire della detrazione d’imposta.

In caso di acquisto di tre unità immobiliari (A/2 adibita ad abitazione principale, A/3 in fase di ristrutturazione al fine di realizzare un’unica abitazione catastalmente accorpata a quella principale, C/6 pertinenza dell’abitazione principale) la detrazione spetta da subito in relazione agli interessi passivi imputabili alla sola quota di mutuo destinata all’acquisto delle unità catastali A/2 e C/6, adibite rispettivamente ad abitazione principale e alla relativa pertinenza, mentre per l’unità immobiliare A/3, spetta solo successivamente all’accorpamento di tale unità abitativa all’immobile adibito ad abitazione principale e sempreché ciò avvenga nei tempi previsti dalle disposizioni che regolamentano la detrazione per gli immobili oggetto di ristrutturazione (Risoluzione 29.04.2009 n. 117).

 

Acquisto di immobili locati e all’asta

Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro l’anno dal rilascio dell’immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Per quanto riguarda i mutui contratti prima del 2001, la disposizione, entrata in vigore il 1° gennaio 2001, può essere applicata anche con riferimento ai mutui stipulati nell’anno 2000, sempreché al 31 dicembre 2000 non sia già decorso il termine entro il quale deve essere notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che l’adempimento venga comunque posto in essere nei 3 mesi successivi all’acquisto. (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.3).

Attenzione: in caso di acquisto di immobile locato rileva esclusivamente l’intimazione di sfratto per finita locazione e non l’intimazione di sfratto per morosità.

Qualora entro un anno dal rilascio l’immobile non venga destinato ad abitazione principale, dovranno essere dichiarati a tassazione separata, quali oneri rimborsati, gli interessi per i quali il contribuente ha fruito della detrazione d’imposta.

Qualora un soggetto si trovi nella condizione di potersi avvalere contemporaneamente della detrazione in riferimento ad un primo immobile acquistato con mutuo ed adibito ad abitazione principale e ad un secondo immobile acquistato con mutuo ma locato e da destinare ad abitazione principale, potrà applicare la detrazione per uno solo degli immobili. In particolare, nel periodo in cui il nuovo immobile acquistato è ancora occupato dal conduttore e fino a quando verrà rilasciato e adibito ad abitazione principale, potrà applicare la detrazione agli interessi pagati per il mutuo contratto per l’acquisto del primo immobile effettivamente adibito ad abitazione principale (Circolare 12.06.2002 n. 50, risposta 4.4).

 

In considerazione dell’analogia con l’acquisto di immobili locati, la detrazione spetta anche per gli interessi pagati in relazione alla stipula del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile all’asta a condizione che l’azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio (Risoluzione 14.10.2008 n. 385).